生活常见法律问题--房屋租赁合同简析
最近因某中介拖欠房东房租，导致出租人和次承租人和中介公司出现法律纠纷，一些出租户和承租户遂向我们律师进行咨询。
一、咨询问题
1、房东问某公司拖欠房租，我们能否直接让次承租人搬出？
2、次承租人问，某要和房东解除出租合同，要和我们解除合同，并不一次性退还已经缴纳的房租，由某按月给，觉得某没有给付能力，这么办？
二、就这两问题，我们结合我国合同及最高关于审理审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释和我们江苏省的相关意见，认为应该做如下处理方式：
1、根据合同法及解释及签署的租赁合同相关条款，在中介某拖欠房租，一般达到一定期限，在合同合理的催要期限内，仍不能支付的。该期限，住房没有合同约定3个月，营业的一般6个月。合理催要期限15天。这时候，我们建议房东直接向法院起诉解决。虽然诉讼期限要三个月左右时间，但总比采取非合理、合法强行断水、断电、甚至发生刑事人身伤害案件手段，驱逐此承租人强行搬出，更缓和、更安全。强行断水、断电，次承租人在合理的转租期限内的，合法权益，在合同没有解除前，受法律保护。房东强行断水、断电，导致次承租人不能正常使用房屋，产生替代住宿费，次承租人可以起诉房东，要求赔偿。这样房东有利的地位，将成为被动。如果法院支持两三个月的宾馆住宿费，那么房东不是损失某的房租，还要再赔偿次承租人住宿费。那将是双倍损失。如果找人或自己强行驱逐，中间搞不好产生纠纷，损害次承租人财产和人身，构成犯罪的，不仅赔钱，还要被追究刑事责任。这是人财都受损，得不偿失。故此，我们建议房东，向法院起诉解除委托中介租赁合同，并同时要求此承租人搬出。胜诉后，次承租人，仍不搬出，房东可以从法院判决搬出之日起算，直接要求次承租人支付房屋使用费，可以参照高房租收取。
2、次承租人在房东断水、断电或其他手段逼迫强行搬出的，如果剩余租期不长的，可以要求某直接退还房租即可。超过六个月以上的，也可以同意解除，可以要求某一次性退还房租，某要按月退还的，也可以。但需要有偿还能力的个人或公司给该笔费用进行担保或保证。不能提供担保、保证的，我们建议，被逼迫的，应当报警，并保留好被逼迫证据，如视频、录音、电话记录、微信等聊天记录等。能抗住压力，能在租赁期限内，能合法多住多久就多久。一般计算法院一、二审期限，至少可以合理居住六个月。在主中介租赁合同，没有解除前或租赁合同解除前，该期限内房租已经缴纳的。不需要再给房东人和房租和费用。
我们认为，最好的是房东和中介及次承租人能有个和平协商的解决方案。但违约方，拖欠房租方，应当尽一切办法，将该付的房租及时付给房东。房东应给予一定缓冲期间（房东将房屋给中介方，其收取房租的风险应当自己承担，而不是“耍无赖”的，转嫁给次承租人）。而对于此承租人，在合同期限，没有缴纳的房租，不应当再向不守约方缴纳。
三、其他有关房屋租赁问题
1、一般房屋出租，必须是合法的建筑，该租赁合同才受法律保护。没有房产证、规划许可证或产权不明，超过租赁期间等。这些合同存在合同无效之风险。
2、门面房转让，特别是店铺转让的套路比较多。一般不诚信的出租人，在租期没有几个月，以店铺转让的方式，将店铺转让给下家。该处转让，只是店铺转让，有时候租赁不能达到下家要求的经营三年以上的考虑。可能刚接手，给了转让费，房东就来收房了，或房东涨房租了。导致受让方。白白亏钱。虽然可以通过期限撤销转让合同进行，但胜败要根据合同，及其他证据案情确定，能否要回。所以，作为受让方，在合同中处于不利地位。受让人家店铺，特别注意：1、租赁期限，房东是否同意转让、转租等；2、该房屋能否办成营业执照；3、其他根据自身需要确定该房屋能否达到要求。签署合同前，还是花钱向律师咨询或委托律师提前介入。别自己个法盲，还自以为聪明，省律师费，吃大亏。
3、买卖不破租赁，实际承租人的优先购买权
一般在租赁有效期内，房东将房屋出卖掉，不影响原租赁合同的履行。房客可以继续租住。除有特别约定，或法律规定（抵押权人，在租赁前，行使抵押权，法院查封等）。
出租人和次承租人，在合同租赁期限内，对于租赁房屋享有优先购买权。可以优于他人够得该处出租房屋。但，房东卖给或赠与亲属，或共有人购买的，对此不享有优先购买权。行使优先购买权，应当在被告知的期限内行使。如房东没有通知的，在没有过户给他人前。可以起诉解除他们的合同，行使自己的购买权。
4、对于违法解除的，根据合同约定，要求违约方承担违约责任，支付违约金或实际损失。或要求继续履行，并支付租金等。房客要特别注意，除非合同有特别约定，房客有单方解除权或房东违约可导致解除的情形，可以通知解除，搬出，不需要再支付房租或要求退还没有租住的房租。除此外，没有解除，自己擅自搬离，房东没有同意解除合同的，可能发生，搬出以后房租仍然需要支付。支付到法院确认解除日为止。还需要承担违约责任等。
5、对于需要办居住证的，房客，需要严格审查房东产权证书，及是否符合出租条件上市等。
6、租赁税费、物业费、大件家电维修费最好约定明确。
我们特别提醒，对于商业租房，最好在纠纷前咨询律师解决方案。对于一般住房的，由于金额比较小，任性违约成本不高，对此我们不多说，以免说做广告。
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