委托他人购房，房屋所有权能否归属委托人?
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典型案例
2002 年7月，宋与同学李逛街时来到某市某区金牛村中路x号尚杰大厦(以下简称尚杰大厦)售楼处。宋有意购买，售楼人员说理想的户型过几天才能放盘，宋因工作原因不能随时往返签约，售楼人员表示可以委托在京的亲朋代为购买。李当时在场，就表示可以用她的身份证代为购买，得到了售楼人员的同意。李又提出因其儿子王当时未婚，购房手续更简便，建议改为让王代为购买，也得到了王的同意。随后宋以王的名义购买了 G8C、G10C 两套房屋，并于2003 年入住。后经多次协商，王拒绝办理房屋过户手续，并私自将其中 G8C 转卖他人。故宋诉至法院，要求:1.确认宋与李、王之间存在委托合同关系;2.王将 G10C 房屋返还宋，并配合宋办理房屋过户手续。
一审法院经审理查明:2002年10月4日，王作为买受人与出卖人北京某某房地产开发有限公司(以下简称某某公司)签订两份商品房买卖合同，购买 G8C、G10C 两套房屋，付款方式为合同签订5日内支付总房价款 20%的首付款，合同签订后三十日内，以银行贷款方式支付剩余总价款。
上述合同签订后，王在民生银行办理了抵押贷款手续，还款卡号为 xxx。
2004 年3月29 日，某市某区国土资源和房屋管理局填发编号为京房权证朝私x字第x号、京房权证朝私x字第x号房屋所有权证，房屋所有权证中体现的 G8C、G10C 两套房屋所有权人均为王。两套房屋交房后，实际由宋使用，其中 G8C 由宋对外出租，G10C 由宋
静居住。
一审法院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，宋与李、王虽未签订书面委托合同，但鉴于 G8C、G10C 两套房屋首付款及部分贷款均由宋支付，宋实际持有两套房屋购房合同、原房产证、购房发票等购房手续原件以及还贷款的银行卡，两套房屋购房后由宋实际占有并使用，综合以上情况，可以认定宋委托李、王，借王之名买房的事实。宋主张其与李、王之间存在委托合同关系，一审法院予以确认。受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。G10C 房屋系王受宋的委托购买，属于处理委托事务取得的财产，应当转交给宋，故宋主张要求王返还 G10C 房屋并且协助其办理过户手续，一审法院予以支持王主张与宋系借款、委托管理房屋关系，未提交证据予以证明，一审法院不予采信。李经一审法院合法传唤，拒不出庭应诉，不影响-审法院依法作出判决。综上，判决如下:王于判决生效之日起十日内向宋返还某市某区金牛村中路x号楼x层G10C房屋并配合宋办理房屋过户手续。
王不服一审法院上述民事判决，提起上诉。
二审法院对一审法院的判决理由与结果予以确认，并作出最终判决:驳回上诉，维持原判。
裁判要点“”
委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。宋提交的证据足以证明其与王系借名形式的委托购房合同关系，故应当适用《合同法》关于委托合同的相关规定。王作为受托人因委托购房行为而取得的房产应当转交给委托人宋，故最终王应返还宋诉争房产。
律师分析
委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。在委托合同中，存在隐名代理和显名代理。在理论上和实践中，隐名与显名是相对而言的，根据《合同法》第 402 条的规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
所谓隐名代理是指受托人在享有代理权的前提下，既不披露本人的姓名，也不表明自己的受托人身份;或者披露自己的受托人身份，但并不以本人名义与第三人进行法律行为，而本人仍然将承担代理行为的法律后果。
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隐名代理包括两种形式:
一是“本人身份不公开的代理”。即受托人以自己的名义表示意思或接受意思表示的代理。在这种情况下，受托人事实上得到本人的授权，有代理权，但其在订约时并不披露实际存在的代理关系，既不公开本人是否存在，更不指出本人是谁，而以自己的名义进行活动。因此第三人在和受托人缔结交易时，并不知道委托人的存在，往往认为受托人就是为了自己利益，并且以自己名义同第三人进行交易的本人或者合同中的对方当事人。
二是“受托人身份公开但本人姓名不公开”的代理。即不明示以本人名义，但明示为本人利益而表示意思或接受意思表示的代理。在这种情况下，受托人在订约时表示有代理关系存在，表明自己的受托人身份，公开本人的存在，但不指出本人的姓名。
隐名代理中基于委托关系而为代理行为的法律后果，应当由委托人承担，取得的财产也应当为委托人所有。而本案中，王购买的涉案房屋是基于宋的委托，以自己的名义实施的代理行为，是一种隐名代理行为。由于房屋属于不动产，根据《物权法》第9条的规定，不动产物权的设立、变更转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，房屋所有权的确定需要经过房产登记，宋如果要求五浩将房屋所有权证更名在自己的名下，只能起诉到人民法院，请求人民法院确认双方存在委托合同关系，并确认宋为该房屋的所有权人，然后再办理房屋所有权证的更名
被告王购买的涉案房屋是基于原告的委托，以自己的名义实施的代理行为，是一种隐名代理行为，被告作为受托人应当将处理委托事务取得的财产转交给委托人。因此，法院判决确认了原告宋为该房屋的所有权人。
在现实中，经常有父母、子女、夫妻、亲属等家庭成员之间代理另一方买卖房屋的情况。这种关系特别容易让人轻信，以致疏忽大意。在代理人出面的情况下，买方一定要谨慎审查对方有没有经过公证的授权委托书、房产手续是否齐全、有没有共有人存在、是否是老人去世后未处分的遗产等，要对代理人的权限及房屋属性进行充分的了解，否则很可能因为自己的疏忽而造成损失。
中华人民共和国民法典对代理的适用的发条：
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第一百六十三条 代理包括委托代理和法定代理。
委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。法定代理人依照法律的规定行使代理权。
第一百六十四条 代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。
代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。
第二节 委托代理
第一百六十五条 委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期限，并由被代理人签名或者盖章。
第一百六十六条 数人为同一代理事项的代理人的，应当共同行使代理权，但是当事人另有约定的除外。
第一百六十七条 代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。
第一百六十八条 代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外。
代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为，但是被代理的双方同意或者追认的除外。
第一百六十九条 代理人需要转委托第三人代理的，应当取得被代理人的同意或者追认。
转委托代理经被代理人同意或者追认的，被代理人可以就代理事务直接指示转委托的第三人，代理人仅就第三人的选任以及对第三人的指示承担责任。
转委托代理未经被代理人同意或者追认的，代理人应当对转委托的第三人的行为承担责任；但是，在紧急情况下代理人为了维护被代理人的利益需要转委托第三人代理的除外。
第一百七十条 执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施的民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。
法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。
第一百七十一条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。
相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。
相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。
第一百七十二条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。
第三节 代理终止
第一百七十三条 有下列情形之一的，委托代理终止：
（一）代理期限届满或者代理事务完成；
（二）被代理人取消委托或者代理人辞去委托；
（三）代理人丧失民事行为能力；
（四）代理人或者被代理人死亡；
（五）作为代理人或者被代理人的法人、非法人组织终止。
第一百七十四条 被代理人死亡后，有下列情形之一的，委托代理人实施的代理行为有效：
（一）代理人不知道且不应当知道被代理人死亡；
（二）被代理人的继承人予以承认；
（三）授权中明确代理权在代理事务完成时终止；
（四）被代理人死亡前已经实施，为了被代理人的继承人的利益继续代理。
作为被代理人的法人、非法人组织终止的，参照适用前款规定。
第一百七十五条 有下列情形之一的，法定代理终止：
（一）被代理人取得或者恢复完全民事行为能力；
（二）代理人丧失民事行为能力；
（三）代理人或者被代理人死亡；
（四）法律规定的其他情形。
